一、美麗的傳說——紐約中央公園的來龍去脈

　　南起59街，北抵110街，東西兩側(cè)被著名的第五大道和中央公園西大道所圍合，中央公園名副其實(shí)地坐落在紐約曼哈頓島的中央。340公頃的宏大面積使她與自由女神、帝國大廈等同為紐約乃至美國的象征。

　　關(guān)于紐約中央公園，在房地產(chǎn)開發(fā)界流傳著一個(gè)個(gè)美麗動(dòng)聽的故事。是什么原因?qū)е铝酥醒牍珗@的出現(xiàn)？又是什么原因使得鄰近公園的房地產(chǎn)成為紐約城市型高尚社區(qū)的代名詞？

　　事實(shí)上，在中央公園醞釀出現(xiàn)的19世紀(jì)50年代，紐約等美國的大城市正經(jīng)歷著前所未有的城市化。大量人口涌入城市，經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的發(fā)展理念，不斷被壓縮的公園綠化等公共開敞空間使得19世紀(jì)初確定的城市格局的弊端暴露無遺。包括傳染病流行在內(nèi)的城市問題凸現(xiàn)使得滿足市民對新鮮空氣、陽光以及公共活動(dòng)空間的要求成為地方政府的當(dāng)務(wù)之急。1851年紐約州議會通過的公園法正是這種狀況的集中體現(xiàn)。

　　在曼哈頓島東側(cè)沿河建設(shè)公園的方案流產(chǎn)后，1853年中央公園的位置及規(guī)模大致確定。1858年中央公園設(shè)計(jì)競賽公開舉行，Olmsted與Vaux的方案在35個(gè)應(yīng)征方案中脫穎而出，成為中央公園的實(shí)施方案。Olmsted本人也被任命為公園建設(shè)的工程負(fù)責(zé)人。只不過當(dāng)時(shí)的中央公園用地及其周圍地區(qū)尚遠(yuǎn)在紐約市的郊外。高低不平的土地、裸露的巖石、散布的低收入者的棚戶足以讓任何一個(gè)房地產(chǎn)商望而卻步。

　　中央公園于1873年全部建成，歷時(shí)15年。

　　二、 關(guān)于房地產(chǎn)的好消息與壞消息

　　　　中央公園建設(shè)的意義可以從多個(gè)方面講述：比如她是全美第一個(gè)公園Public Park；再比如，在其規(guī)劃建設(shè)中，誕生了一個(gè)新的學(xué)科——景觀建筑學(xué)（Landscape Architecture）。但對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，大概可以從兩個(gè)不同側(cè)面來看待她的意義。

　　中央公園的建成大大地刺激了周邊地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。昔日的荒郊蠻野和低收入者的棚戶被規(guī)整的林蔭大道、茂密的樹林、開闊的草坪和大片的水面所取代。在享受大都會文明的同時(shí)，鄰近雖經(jīng)人工的精雕細(xì)刻仍不乏自然情趣的大片綠地，逃離喧囂的鬧市對紐約舊臣新貴們的誘惑力可想而知。的確，中央公園的興建帶動(dòng)了當(dāng)時(shí)尚屬郊區(qū)的周邊地區(qū)的城市化進(jìn)程。公園的興建使普通市民有了一個(gè)娛樂休閑的去處；中產(chǎn)階級滿足了他們提高生活品質(zhì)的愿望；地方政府收到了為數(shù)不菲的房地產(chǎn)稅；當(dāng)然開發(fā)商們也毫不客氣地把開發(fā)利益悉數(shù)收入囊中。用今天的話來說是一個(gè)多贏的結(jié)果。按照美國式的敘述習(xí)慣，這就是我要告訴你的好消息！

　　不過對于房地產(chǎn)所有者以及開發(fā)商來說，還有一個(gè)“壞消息”。這就是在用來收買中央公園用地的500萬美元中，有32％是由周邊的地產(chǎn)所有者負(fù)擔(dān)的。從42街到116街，總面積大約為公園面積4倍的公園周邊地區(qū)被劃入這一受益者負(fù)擔(dān)地區(qū)。這就意味房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)然最終是房地產(chǎn)所有者必須承擔(dān)公園建設(shè)的部分費(fèi)用。但這種按照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行的公益性建設(shè)已成為市場經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行城市建設(shè)的準(zhǔn)則之一。

　　三、 房地產(chǎn)開發(fā)與城市公共空間

　　由此可以看出：鄰近公園的房地產(chǎn)成為紐約高尚社區(qū)的根本原因在于這些地區(qū)中的居民可以觀賞到或較方便地利用更接近自然環(huán)境的大面積綠地。在代步手段尚處在馬車時(shí)代的紐約，居所與綠地之間的距離就顯得更為重要。那么中央公園這種在城市中集中建設(shè)大規(guī)模綠色空間的模式以及集中式大公園——周邊房地產(chǎn)的模式是否是惟一的呢？我們不妨來看一下同處紐約的另外兩個(gè)實(shí)例，或許可以得到某種啟發(fā)。

　　從中央公園沿百老匯大道向南，有兩個(gè)規(guī)模不大的公園，分別是麥迪遜廣場公園和聯(lián)合廣場公園。在兩個(gè)公園之間向東就是紐約惟一的一個(gè)私立公園——哥蘭摩西公園（Gramercy）。由四周公寓圍合而成的長方形公園僅占據(jù)了大約一個(gè)街區(qū)的范圍，城市道路在公寓與公園之間穿過。如果不是公園周圍一人多高的鐵欄桿將這個(gè)作為私人空間的“公園”與作為公共空間的道路分隔開來的話，哥蘭摩西公園與普通的街心公園并無二致。公園的所有權(quán)歸周圍公寓中的住戶以及賓館所有。進(jìn)入被鐵欄桿圍起來的公園必須通過兩個(gè)上了鎖的大門。除住戶之外，一般市民或訪客只有成為賓館的顧客才有可能利用公園中的設(shè)施。

　　到訪過紐約的人多半會對許多摩天大樓本身留有深刻的印象。或許也還能記得許多摩天大樓前還設(shè)有供人休息停留的廣場或加寬了的人行道。在享受這些優(yōu)雅環(huán)境的時(shí)候，也許會感慨這些財(cái)大氣粗的老板們有時(shí)也會對普民大眾給予那么一點(diǎn)點(diǎn)憐憫。其實(shí)不然，這些經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的公共空間只不過是房地產(chǎn)商為獲取更多可出售（租）建筑面而付出的一點(diǎn)代價(jià)。根據(jù)20世紀(jì)60年代修訂的紐約市區(qū)劃條例中的容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度，開發(fā)商在提供一定規(guī)模公共空間的前提下可以獲得高出標(biāo)準(zhǔn)容積率的額外建筑面。換句話說，就是以土地?fù)Q建筑面積。這些由私人開發(fā)、管理，供公眾使用的公共空間被稱為“私人所有的公共空間”（Privately owend public space）。到目前為止，曼哈頓島上共有500余塊這樣的空間，其合計(jì)面積達(dá)到中央公園面積的十分之一。

　　四、 房地產(chǎn)——城市公共空間暢想曲

　　從上面的例子可以看出：在城市中，尤其是像紐約這樣的大都會中，生活在鋼筋混凝土森林中的人們利用各式各樣的方法，努力創(chuàng)造出綠色空間。這一方面體現(xiàn)了人類追求自由的公共活動(dòng)空間、崇尚綠色、崇尚自然的天性，另一方面也反映出城市中的綠色空間是一種十分珍貴的稀缺資源。從紐約的發(fā)展過程來看，像中央公園這樣大規(guī)模的綠色空間只有在城市化之前預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造才可以實(shí)現(xiàn)。城市一旦形成，幾乎不存在形成大面積綠色空間的可能。像“私人所有的公共空間”只能是退而求其次的辦法。

　　人是一個(gè)充滿欲望的動(dòng)物。在享受現(xiàn)代城市文明的同時(shí)又不愿意放棄田園般的綠色環(huán)境。對此，霍華德的田園城市理論給予了充分的詮釋。城市中，綠色空間周圍房地產(chǎn)的價(jià)格之所以上揚(yáng)，無外乎是利用了綠色的稀缺資源和人的欲望。房地產(chǎn)利用自建的綠色空間升值，并未占用公共資源，相反為城市整體提供了更多的綠色空間，無論這些空間是否被其他市民所利用。而公園周邊房地產(chǎn)的升值顯然是利用了作為公共財(cái)富的綠色空間的資源價(jià)值，房地產(chǎn)所有者拿出一部分利潤返還社會也在情理之中。

　　由此可見，作為公共財(cái)富和稀缺資源的大面積綠色空間的確可以為其周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來額外的收益。只不過這只是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素之一。其他諸如區(qū)位、交通條件、社區(qū)服務(wù)設(shè)施水平等也都不同程度地影響著房地產(chǎn)的價(jià)值，大規(guī)模綠色公共空間給周邊房地產(chǎn)帶來的影響不可忽視，但也不應(yīng)被過分地夸大。有時(shí)這種毗鄰關(guān)系也未嘗不可能作為負(fù)面因素出現(xiàn)，例如公共空間中嘈雜人群所帶來的環(huán)境與治安問題。此外，對采用收益者負(fù)擔(dān)方式開發(fā)的大規(guī)模公共空間來說，房地產(chǎn)客戶群的細(xì)化也是一個(gè)重要的前提。即在購房時(shí)愿意多拿出一部分資金，以獲得額外綠色空間的客戶群體的出現(xiàn)。

　　中美的資源狀況對比決定了中國不可能以郊區(qū)化的形式來兼顧人們對城市文明與自然環(huán)境的雙邊追求。但是，紐約中央公園的建設(shè)實(shí)例至少可以給我們一個(gè)啟示，政府部門所主導(dǎo)的大規(guī)模公共綠色空間的規(guī)劃建設(shè)，由此所帶動(dòng)的周邊房地產(chǎn)的開發(fā)以及受益者負(fù)擔(dān)金的征收，廣大市民休閑娛樂場所的增加和城市整體生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高未嘗不是適合于我國目前城市開發(fā)建設(shè)的一種模式。

　　在我看來，充分調(diào)動(dòng)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、普通購房者的積極性，運(yùn)用中國人的聰明才智，建立一種適合中國國情的新型的城市公共空間——房地產(chǎn)關(guān)系并非是虛無縹緲的“烏托邦”。

　?。ㄗ髡邽榍迦A大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院副教授）